得する税金講座
住宅取得に対する不動産取得税の控除は1,200万円？
１．不動産取得税とは
私の３０代の知人Nさんもマイホームを持つべく頑張っています。時々、価格・場所・資金手当て等について相談を受けます。ここで意外と盲点になるのは、不動産取得税です。元来この税金は、国税ではなく地方税であるからよく忘れがちになります。不動産取得税とは、不動産（土地・家屋）を売買・交換・贈与・寄付・建築（新築・増築・改築）などにより取得した皆様に課税される税金のことです。また、不動産の取得とは、現実に不動産の所有権を取得することです。その原因、登記の有無、有償・無償または登記をした際の登記原因等に関わらず、不動産を取得した場合は、原則として課税の対象になります。
２．税額
税額の計算は、次のとおりです(平成１５年４月１日～平成１８年３月３１日までに取得した場合)。
取得したときの不動産の価格（課税標準額） ×３／１００（税率） = 税 額
ここで、不動産の価格とはが問題となります。
「不動産の価格」は、建築工事費や購入価格ではありません。
１．家屋の新（増・改）築などの場合
固定資産評価基準により評価した新（増・改）築時の価格
２．その他の不動産の取得（売買・贈与・交換などによる取得）の場合
市町村の固定資産課税台帳の登録価格（増改築や地目変更など特別の事情があり登録された価格により難い場合には、固定資産評価基準により評価した価格）
３．申告と納税
１．申告
不動産を取得された皆様は、不動産を取得した日から６０日以内に不動産の所在地を管轄する県税事務所に「不動産取得申告書」を提出します。
なお、「不動産取得申告書」と住宅等に係る課税の「特例適用申告書」は同一様式になっています。
２．納税
県税事務所から送付される納税通知書により、通知書に記載された納期限までに金融機関・郵便局・県税事務所に納めます。
４．新築住宅等の取得に対する軽減（控除）
１．特例適用住宅１戸につき１，２００万円
さて、ここから本テーマの本論に入るわけです。この特例適用住宅１戸につき１，２００万円控除の適用は、
１．特例適用住宅を建築（新築・増築・改築）した場合
２．新築未使用の特例適用住宅（建売住宅・マンションなど）を購入した場合
に対象となります。
なお、特例適用住宅とは、平成１０年７月１日以後の住宅の取得においては、住宅の床面積が５０㎡以上２４０㎡以下の住宅をいいます。ただし、戸建以外の貸家住宅の場合は、４０㎡以上２４０㎡以下になります。
一方、住宅の床面積とは、増・改築した場合は、増・改築後の住宅全体の床面積をいいます。また、附属屋（物置・車庫など）を新築した場合には、既存の母屋などの住宅の床面積を合わせた床面積をいいます。
２．ケーススタディー
Nさんは、平成１６年４月に住宅（床面積１６０㎡、居住用）を新築しました。住宅の「価格」は１，５００万円です。この家に対する不動産取得税は、いくらになるでしょうか。
控除額 ： 床面積が５０㎡以上２４０㎡以下の住宅を新築した場合については、１戸につき、１，２００万円が住宅の価格から控除されます。したがって、Nさんの住宅の床面積は、１６０㎡ですから、１，２００万円控除の対象になります。
1,500万円（価格）－1,200万円（控除額）＝300万円(課税対象額)
300万円(課税対象額)×３％（税率）＝９万円（税額）
結局、Nさんは９０，０００円の不動産取得税を納付しなければなりません。
５．既存住宅（中古住宅）取得に対する軽減（控除）
皆様（個人）が自己の居住の用に供する既存住宅（中古住宅）を取得した場合は、特例適用住宅に該当します。
１．既存住宅の条件
既存住宅とは、次の３つのすべての要件を満たす住宅をいいます。
１．人の居住の用に供されたことがある住宅
２．平成１０年７月１日以後の取得で、床面積が５０㎡以上２４０㎡以下の住宅
３．平成１１年４月１日以後の取得で、新築から取得までの期間が、新築後２０年以内の取得の住宅
ただし、平成１１年４月１日以後の取得で、石造・れんが造・コンクリートブロック造・鉄骨造（軽量鉄骨造を除く）・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の場合は、新築後２５年以内の取得となります。
２．評価額から控除される額
平成９年４月１日以後に建築した中古住宅は、１，２００万円控除があります。
具体的には、次の表のとおりです。
|
新 築 年 月 日 |
控 除 額 |
|
昭和４８年１月１日～ 昭和５０年１２月３１日 |
２３０万円 |
|
昭和５１年１月１日～ 昭和５６年 ６月３０日 |
３５０万円 |
|
昭和５６年７月１日～ 昭和６０年 ６月３０日 |
４２０万円 |
|
昭和６０年７月１日～ 平成 元年 ３月３１日 |
４５０万円 |
|
平成 元年 ４月 １日～ 平成 ９年 ３月３１日 |
１，０００万円 |
|
平成 ９年 ４月 １日以後 |
１，２００万円 |
６．課税の特例控除（住宅控除）を受ける場合に必要な書類
１．新築住宅（特例適用住宅に限ります）の場合
１．特例適用申請書 のみです。
２．自己の居住の用に供する既存住宅（中古住宅）の場合
１．特例適用申請書
２．特例適用条件を確認できる添付書類
●登録免許税の軽減に必要な市町村長の証明書（住宅用家屋証明書）の交付を受けている場合
・登録免許税の軽減に必要な市町村長の証明書（住宅用家屋証明書）の写し
・家屋登記簿謄本又は抄本
●上記の証明書の交付を受けていない場合は、次の書類が必要です。
・売買契約書又は売渡証書など
・家屋登記簿謄本又は抄本
・既存住宅の所在地へ転入手続きを行っているときは住民票の写し、転入手続きを行っていないときは自己の居住用とする旨の申立書など
やまぐち
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